Hybridikiinteistökehityshankkeet ovat parhaillaan monikäyttöisiä kohteita, joissa yhdistyvät esimerkiksi asuminen, työtilat ja julkiset palvelut. Hankkeet kohtaavat kuitenkin ainutlaatuisia haasteita muun muassa rahoituksessa ja toteutuksessa. Omistajuuteen, osapuolten yhteistyöhön ja rahoitukseen liittyvät kysymykset ovat keskiössä pohdittaessa keinoja toteuttaa hybridikiinteistöjä.
– Tampereen yliopiston innovaatioalusta CoreLab järjesti mielenkiintoisen iltapäivän hybridikiinteistökehityshankkeiden parissa. Aihetta työstettiin työpajatyöskentelynä. Osallistujat heittäytyivät kiitettävästi ratkomaan aihetta. Hybridikiinteistöissä on monia haasteita, mutta katsomalla asiaa hieman laajemmalla kuvalla ja pienentämällä osaoptimointia sekä huomioimalla sopimusmalleissa joustavuutta voitaisiin päästä asioissa eteenpäin, kertoo Jatke Oy:n asiakkuudet ja kaupunkikehityksen johtaja Juha Uotila, joka osallistui toiseen avoimista työpajoista.
– Markkina muuttuu nopeasti ja pitkissä hankkeissa asioihin tulee pystyä reagoimaan: se on kaikkien etu, Uotila jatkaa.
Monia kiperiä kysymyksiä
Kuka hankkeen omistaa? Kuka on maksaja? Miten hankkeen kustannukset jaetaan tasapuolisesti osapuolten kesken niin, että lopputulos on toimiva ja kustannusarvioihin voidaan luottaa? Entä kuinka sijoittajat ja vuokralaiset saadaan sitoutumaan pitkäjänteiseen hankkeeseen, jonka matkalla voi tulla muutoksia esimerkiksi suhdannetilanteen muutosten takia?
Näiden taloudellisten kysymysten ratkaiseminen on haastavaa, sillä hybridihankkeet ovat investointina suuria, eivätkä nykyiset rahoitusmallit täysin sovellu niihin. Osapuolten taloudellisen kantokyvyn erot sekä haastava markkinatilanne lisäävät epävarmuutta hybridihankkeiden kehittämisessä. Hankkeissa saatetaan myös keskittyä ennemmin asioiden estämiseen kuin hanketta edistäviin tekijöihin. Miten monimutkaisten hybridikiinteistökehittämishankkeita toteuttaminen onnistuu?
Alkutekijöiden selkeys on tärkeää
Eräs vaihtoehto voi olla löyhempi ja joustavampi kaava. Hybridihanke kestää useita vuosia ja kiinteistöön tulevat toiminnot ja tilat saattavat muuttua ajan saatossa, mikä vaatii muutoksia myös kaavaan. Maankäyttösopimukset ja kiinteistöjuridiset sopimukset olisi kuitenkin hyvä saada pitkälle jo varhaisessa vaiheessa. Haasteena ovat kuitenkin kaavoitusta ja hankkeen toteutusta koskevat valituskierteet ja läpinäkyvyyden puute kaavoituksessa.
Toinen tärkeä huomioitava asia on hankkeen vaiheistus, eli mitä tehdään missäkin vaiheessa. Hankkeen eri vaiheet ja osapuolten tehtävät on syytä hahmottaa jo alussa, jotta keskitytään kulloinkin olennaisiin kysymyksiin. Siten hybridihanketta edistetään koko ajan ja muutoksiin pystytään reagoimaan ajoissa tai ainakin muutosten seuraukset voidaan hahmottaa. Aikataulusta olisi hyvä tehdä sitova – ainakin jos ei ilmene mitään mahdottomia esteitä sen saavuttamiselle.
Ehkä tärkeintä hybridikiinteistökehityshankkeissa on tehdä hyvä toteutussuunnitelma heti alkuun, mutta varata siihen joustavuutta ennalta odottamattomien muutosten varalta. Selkeyteen kannattaa myös panostaa, kun puhutaan monipuolisesta ja monimuotoisesta hankkeesta. Suunnitelmasta voi tarkistaa kaikki keskeiset asiat etenkin liikkeelle lähdön kannalta, kuten muuntojoustavuus niin asunnoissa kuin alueissa ja erilaiset laatuvaatimukset.
Apuna tällaisessa tietotyössä voi tulevaisuudessa hyvinkin olla KIRA-alan oma tekoäly, jollaisesta Tampereen yliopiston tutkijatohtori Osku Torro kertoi Kiinteistökehittämisen tulevaisuusfoorumi FutuRED-hankkeen tapaamisissa ja esimerkiksi uudessa hankeen tutkimusraportissaan Tekoälyn hyödyntäminen kiinteistö- ja rakennusalalla.
Kannustusta hybrideiden toteuttamiseen
Osapuolten olisi hyvä muistaa, että hybridikiinteistökehittämisessä on muutakin arvoa kuin pelkkä hinta ja tuottavuus. Kyseessä on monipuolinen rakennuskokonaisuus, jonka sisältö ja sen mahdollistamat toiminnallisuudet tuovat paljon hyvää alueelle ja laajemminkin kaupunkirakenteeseen. Uimahallit, asunnot, parkkihallit, julkinen liikenne, leikkipuisto ja niin edelleen. Mahdollisuuksia on monia, ja hybridien haasteena on koota juuri tiettyyn tilanteeseen ja paikkaan sopiva kokoelma toimintoja ja tiloja asukkaiden ja kaupunkilaisten tarpeisiin.
Talouden kannalta tarkasteltuna esimerkiksi tontin hinnoittelu voi toimia alueellisen kehittämisen kannusteena. Hybridihankkeiden toteutukseen liittyvien velvoitteiden ja rasitteiden aiheuttamat kustannukset on tuotava esiin mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jotta osapuolet tietävät omat kustannuksensa ja pystyvät päättämään osallistuvatko hankkeeseen vaiko eivät. Olennaista on myös, että riskien jakaminen osapuolten kesken on reilua ja että riskit kohdennetaan sille osapuolelle, joka pystyy niihin myös parhaiten vaikuttamaan. Näin kukaan ei jää yksin mahdottoman laskun kanssa.
Yhteistyö ja riittävä vuorovaikutus
Kun ponnistelemme tavoitteen eteen yhdessä, emmekä erikseen, on tavoite helpommin saavutettavissa. Yhteinen vuoropuhelu hybridihankkeen osapuolten välillä voi tuntua hankalalta järjestää, mutta hankalaa on myös samoista asioista jatkuvasti takkuaminen, kun toimijat eivät ole samalla sivulla ohjekirjaa lukiessaan.
Yhteistyön edistäminen ja riittävä vuorovaikutus tuovat helpotusta usean epävarmuuden ratkaisemisessa. Yhteistyön kannalta oleellista on, että osapuolten tavoitteet on sanoitettu selkeästi ja ne ovat yhteensopivia. Toisaalta tiedonkulku eri toimijoiden, kuten maankäytön ja kaavoituksen välillä on hyvä taata.
Jos kaikilla on halu ja tahto toteuttaa hanke (sekä omat rahat pelissä), on luonnollista toimia yhdessä ja jakaa avoimesti tietoa hankkeen kannalta tärkeistä asioista. Vielä kun lain puolesta vastuunjako on selkeästi esitetty ja sovittu ja sopimuksissa on joustomahdollisuutta esimerkiksi määräysten, hinnoittelun ja tonttien osalta, on pakka hybridikiinteistökehityshankkeen onnistumisen osalta myötämielisesti varusteltu.
Olisiko tässä jo aineksia kaupunkikehityshankkeiden toteutusmalleille? CityCenin tutkijat ja yhteistyöt jatkavat aiheen tutkimusta, josta voi pysyä ajan tasalla täällä: Kaupunkikehityshankkeiden toteutusmallit – CityCen | Tampereen korkeakouluyhteisö (tuni.fi)
Lisätietoja:
Jukka Puhto, TkT
Johtaja, Kiinteistökehittämisen osaamiskeskus
jukka.puhto@tuni.fi
Teksti ja kuvat:
Alisa Hakola, YTM
Tiedottaja ja tutkija, CoreLab, Kiinteistökehittämisen osaamiskeskus
alisa.hakola@tuni.fi
Juha-Matti Junnonen, TkL, KTM
Asiantuntija, Kiinteistökehittämisen osaamiskeskus
juha-matti.junnonen@tuni.fi
Yhteistyökumppaneina CityCen-hankkeessa toimivat AFRY Ark Studio, Helsingin kaupunki, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli Oy, KPMG Oy Ab, Lahden kaupunki, NCC Property Development Oy, Oulun kaupunki, Pääkaupunkiseudun kaupunkiliikenne Oy, Skanska CDF Oy, Talonrakennusteollisuus ry, Turun kaupunki ja Vantaan kaupunki.
